Qu’est-ce que la loi Boutin ?
Également connue sous le nom de la Loi sur le Mesurage de la Surface habitable, la loi Boutin est une réglementation fondamentale en matière de logement en France. Ses dispositions visent la protection des droits du locataire et obligent le propriétaire à réaliser un diagnostic de la surface habitable avant de mettre en location un bien.
Définition et portée de la loi Boutin
La loi n°2009-323 du 25 mars 2009 connue sous le nom de loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion encadre la location des logements. Elle s’applique alors à tous les biens soumis à un bail locatif, qu’ils soient en copropriété ou détenus individuellement.
Selon la règle principale de la loi Boutin, le propriétaire bailleur doit préciser dans le contrat de bail la surface habitable. En revanche, son champ d’application se limite aux résidences principales qui sont louées vides. De ce fait, les locations saisonnières et meublées ne sont pas concernées par ses dispositions.
Il faut distinguer la loi Boutin sur la surface habitable de la loi Carrez. En effet, elle concerne la surface habitable d’un bien loué. La loi Carrez, quant à elle, s’intéresse uniquement à la mesure des surfaces privatives dans le cadre de la vente d’un logement en copropriété.
À qui s’adresse la loi Boutin ?
La loi Boutin s’applique à tous les propriétaires bailleurs dans le cadre d’une mise en location d’une résidence principale, vide ou meublée. Il peut s’agir d’une maison ou d’un appartement. Cependant, tout le monde peut, théoriquement, procéder au mesurage de la surface habitable du bien loué. En effet, aucune disposition n’oblige à faire appel au diagnostiqueur pour réaliser le mesurage.
Néanmoins, il faut savoir qu’il s’agit d’une opération soumise à des règles précises qu’un néophyte aura du mal à appliquer. Par ailleurs, il faut savoir qu’une erreur de calcul entraîne l’engagement de la responsabilité du bailleur.
Qu’est-ce que la surface habitable selon la loi Boutin ?
Selon le Code de la construction et de l’habitat, la surface habitable est la somme des surfaces de plancher d’une pièce. En d’autres termes, il s’agit de l’espace qui permet à l’occupant de vivre. Cet indicateur sert de base dans la détermination de la valeur d’un bien immobilier.
Néanmoins, il existe certains espaces qui ne sont pas pris en compte dans le calcul de la surface habitable. C’est le cas notamment des murs, des cloisons, des marches et des fenêtres. Le métrage de la loi Boutin, quant à lui, exclut les éléments privatifs comme les caves, les greniers, les combles non aménagés, les réserves et les remises. Il en est de même pour les espaces communs et les dépendances de l’habitation.
Par conséquent sont compris dans l’espace habitable les pièces intérieures du bien, la buanderie, le débarras et les séchoirs intérieurs. Pour que les escaliers soient pris en compte dans le mesurage, il faut que la superficie de l’espace en dessous soit au moins égale à la hauteur sous-plafond réglementaire.
Comment calculer la surface habitable ?
Pour mesurer la surface habitable, il faut prendre en compte toutes les pièces qui disposent de la hauteur sous-plafond minimale. Les salles d’eau sont incluses dans l’opération. En revanche, aucune pièce qui requiert le passage par l’extérieur ne peut être considérée.
Il faut ensuite convertir chaque pièce en m2 et additionner chaque espace pour obtenir la surface habitable. Le propriétaire bailleur peut réaliser lui-même cette procédure pour ensuite mentionner le résultat dans le contrat de bail. Néanmoins, il doit garder à l’esprit qu’une erreur de calcul lui vaudra des sanctions. La marge d’erreur ne peut pas excéder les 5% de la surface habitable.
Depuis 2017, les annonces immobilières doivent également mentionner la surface habitable. Ces données permettent de fixer les frais d’agence, le prix de l’état des lieux et l’augmentation du loyer. Cela dans l’optique d’assurer aux locataires un logement décent et un loyer raisonnable.
La loi Boutin en bref
Depuis son adoption en 2009, la loi Boutin a fait l’objet de quelques ajustements et clarifications, notamment en ce qui concerne les modalités de mesure ainsi que les espaces à prendre en compte. Nombreux sont ceux qui critiquent la méthode de mesurage de cette surface du fait de sa complexité. Cependant, force est de constater que cette loi assure la qualité et la transparence du marché locatif français.
